“建筑面積雖然只有107平方米，但實(shí)際使用面積做到了快120平方米，得房率近112%。這都已經(jīng)是絕版戶型了！”在廣州某新盤售樓部，銷售人員如是介紹眼前這套樣板房。

　　所謂“絕版”，不僅是因?yàn)閼粜驮O(shè)計(jì)的獨(dú)特性，更因?yàn)檫@類超高得房率的住宅，正面臨政策層面收緊帶來的不確定性。

　　得房率，即套內(nèi)面積與建筑面積的比值，是購房者衡量房屋使用效率的關(guān)鍵指標(biāo)。這一比值被開發(fā)商反復(fù)“精算”——飄窗砸墻、陽臺加深、平臺并入，“偷出來的”每一平方米都在制度邊緣被“物盡其用”，最終構(gòu)建出一個又一個看上去很劃算的空間組合。

　　然而，在購房者以為“賺到了”的同時，監(jiān)管部門已開始重新審視這一趨勢。

　　南方網(wǎng)、粵學(xué)習(xí)記者多方核實(shí)獲悉，廣州市規(guī)劃和自然資源局近期已啟動更嚴(yán)格的項(xiàng)目審批機(jī)制，并擬對已批項(xiàng)目開展“回頭看”，強(qiáng)化批后監(jiān)管。記者獲取到的內(nèi)部材料顯示，未來廣州市規(guī)劃和自然資源局將加強(qiáng)與施工、消防、人防審查等部門的聯(lián)動，及時交流所發(fā)現(xiàn)的問題，定期形成規(guī)范性案例通報(bào)。

　　超高得房率戶型，在廣州，或許真的要成為“絕版”了。

　　得房率為何“超常發(fā)揮”？

　　面積是怎么被“偷”出來的？“偷面積”并非空穴來風(fēng)，其背后既有政策放寬的土壤，也有開發(fā)企業(yè)“用盡其巧”的設(shè)計(jì)邏輯。

　　2023年11月，廣州實(shí)施建筑工程容積率新規(guī)，其中明確將住宅套內(nèi)半開敞空間半計(jì)容的比例由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，且不限制其進(jìn)深。

　　所謂“容積率”，是指一個建設(shè)用地范圍內(nèi)，總建筑面積與用地面積的比值，是衡量開發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo)。容積率越高，意味著在同樣的土地上可以建造更多、更高的建筑。

　　而“計(jì)容面積”，則是指在計(jì)算容積率時被納入統(tǒng)計(jì)的建筑面積。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，部分空間如陽臺、飄窗、架空層等可按比例計(jì)入或不計(jì)入容積率。正是這一套靈活的計(jì)容規(guī)則，使得開發(fā)商在不提高容積率指標(biāo)的前提下，通過巧妙設(shè)計(jì)，擴(kuò)大住宅的實(shí)際可使用面積。

　　此類政策初衷在于提升住宅功能性，但在實(shí)際執(zhí)行過程中，部分開發(fā)商借此擴(kuò)大操作空間，用于設(shè)計(jì)更高得房率的戶型。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴南方網(wǎng)、粵學(xué)習(xí)記者，原本用于優(yōu)化居住功能的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在實(shí)際落地中被異化為“偷面積”。他表示：“開發(fā)商報(bào)建時，圖紙是規(guī)范的，但客廳部分面積以陽臺名義報(bào)建，主臥和次臥定制衣柜位置以花園報(bào)建。報(bào)建以后，開發(fā)商按照與購房者約定，進(jìn)行二次拆改，給入戶花園、陽臺等裝上窗戶，做成單獨(dú)房間。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向記者介紹，當(dāng)前主要有三類“偷面積”的操作方式：

　　一是過度利用陽臺、露臺等半開敞空間。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，符合條件的陽臺通常按一半面積計(jì)入容積率。部分開發(fā)商通過設(shè)計(jì)超大尺寸的陽臺或露臺，將大量空間通過“半計(jì)容”政策納入建筑面積。

　　二是將飄窗、花池等附屬空間進(jìn)行變相室內(nèi)化。此類空間按規(guī)定通常不計(jì)入容積率，但開發(fā)商在設(shè)計(jì)時預(yù)留較大的飄窗、花池等區(qū)域，交付后默許或引導(dǎo)購房者將其拆除改造，納入室內(nèi)使用。

　　三是利用結(jié)構(gòu)構(gòu)件的政策模糊地帶“做文章”。部分項(xiàng)目通過增加結(jié)構(gòu)柱、裝飾墻、假梁等構(gòu)件，利用其不計(jì)容或部分不計(jì)容的屬性，將這些空間轉(zhuǎn)換為可使用面積，從而在不明顯增加計(jì)容面積的前提下提高實(shí)際得房率。

　　2025年6月，廣州某新盤樣板間中，主臥空間大幅外擴(kuò)，近一半為原陽臺與花池區(qū)域，地面保留原有功能分區(qū)的分割線。（攝影 南方網(wǎng)、粵學(xué)習(xí)記者 趙佐燕）

　　2025年6月，廣州某在售新盤樣板間內(nèi)，客廳一側(cè)原為飄窗區(qū)域，地面仍保留結(jié)構(gòu)分割線，顯示原始設(shè)計(jì)邊界。（攝影 南方網(wǎng)、粵學(xué)習(xí)記者 趙佐燕）

　　開發(fā)商相關(guān)人士告訴記者，部分大型開發(fā)商在陽臺、飄窗等空間的設(shè)計(jì)上，通常會提前考慮結(jié)構(gòu)承重和消防要求，以降低后續(xù)拆改帶來的安全風(fēng)險(xiǎn)。不過他也指出，仍有個別開發(fā)商私自改造設(shè)備平臺，若處理不當(dāng)，極易埋下安全隱患。

　　面積為何不能肆意“被偷”？

　　利好政策緣何轉(zhuǎn)向收緊？一方面是建筑安全，另一方面則是公共利益。

　　記者獲取到的通報(bào)材料顯示，某項(xiàng)目U形天井原設(shè)計(jì)為半封閉結(jié)構(gòu)，但由于飄窗改造，最終凈距僅為1.4米，遠(yuǎn)低于2.4米的消防規(guī)范。

　　依據(jù)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與廣東省消防救援總隊(duì)于2023年4月聯(lián)合印發(fā)的《廣東省建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查疑難問題解析》，100米以下住宅建筑的天井凈寬不得小于2.4米。

　　天井距離為何不能過小？中國人民警察大學(xué)防火工程學(xué)院建筑防火教研室教授蔡蕓在接受記者采訪時指出，天井距離過小，一方面容易導(dǎo)致火災(zāi)通過外窗發(fā)生熱輻射蔓延，另一方面，還會形成“煙囪效應(yīng)”，促使火勢和煙氣沿豎向空間迅速擴(kuò)散。

　　所謂“煙囪效應(yīng)”，是指當(dāng)密閉或半密閉空間內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時，受熱空氣因密度降低而迅速上升，在垂直空間中形成強(qiáng)烈的氣流通道，從而帶動火焰和高溫有毒煙氣向上層快速蔓延。

　　這一效應(yīng)在現(xiàn)實(shí)火災(zāi)中已有多次慘痛案例。

　　2020年12月16日凌晨2時許，廣東潮州市潮安區(qū)庵埠鎮(zhèn)文里村一棟三層半民宅發(fā)生火災(zāi)，造成4人死亡。起火點(diǎn)位于二層，因屋外私拉電線引發(fā)屋內(nèi)電線短路起火。該建筑內(nèi)部設(shè)有一個從一層天花板直通三層屋頂?shù)呢Q向采光天井，其面積僅相當(dāng)于一張單人辦公桌，且三層井口被玻璃封閉。該結(jié)構(gòu)破壞了原有的樓層防火分區(qū)，火災(zāi)發(fā)生后迅速形成“煙囪效應(yīng)”，濃煙在數(shù)秒內(nèi)從二層充斥至三層。井口玻璃破裂后，明火進(jìn)一步蔓延，造成慘劇。

　　2024年2月23日凌晨4時35分許，南京市雨花臺區(qū)明尚西苑小區(qū)6號樓發(fā)生重大火災(zāi)，造成15人死亡、2人重傷、42人輕傷或輕微傷，直接經(jīng)濟(jì)損失超過3300萬元?；馂?zāi)由電動自行車鋰電池?zé)崾Э匾l(fā)，起火點(diǎn)位于架空層。天井內(nèi)違章堆放的可燃物被迅速引燃，在“煙囪效應(yīng)”作用下，火焰和高溫有毒煙氣沿豎井上升并突破部分住戶外窗，導(dǎo)致火勢急劇擴(kuò)大。

　　那么，為何設(shè)計(jì)圖紙中包含飄窗可以通過審批，而后續(xù)拆除飄窗卻被認(rèn)定為違規(guī)呢？蔡蕓解釋道，審圖階段是按照規(guī)范執(zhí)行的，審圖人員能夠判斷飄窗是在墻體外側(cè)設(shè)置，審批時的天井距離也是以墻體之間的凈距為準(zhǔn)，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

　　蔡蕓指出，問題可能出在施工環(huán)節(jié)。在實(shí)際施工過程中，部分項(xiàng)目擅自調(diào)整設(shè)計(jì)，將原本應(yīng)建在外墻之外的飄窗，移至墻體以內(nèi)，造成結(jié)構(gòu)實(shí)際完成后與報(bào)建圖紙不符。外墻的位置發(fā)生了改變，導(dǎo)致天井實(shí)際凈距縮小。未按圖紙進(jìn)行施工或是造成此類安全隱患的重要原因之一。

　　此外，通報(bào)材料還指出，過近的天井距離也會影響居民隱私和生活質(zhì)量。

　　部分住宅中，對面住戶之間的窗戶距離過近，容易造成“對視尷尬”，日常開窗、晾曬、休息等活動受到干擾，進(jìn)而降低居住舒適度。

　　李宇嘉認(rèn)為，政策的收緊，正是為了堵住由此帶來的安全隱患與隱私缺口。

　　李宇嘉還指出，“偷面積”戶型泛濫還將造成市場惡意內(nèi)卷。他認(rèn)為，這類戶型對價(jià)格敏感的購房者極具吸引力，但對市場健康運(yùn)行帶來了系統(tǒng)性沖擊，尤其對存量項(xiàng)目和二手房形成“降維打擊”。

　　面對政策轉(zhuǎn)向，“超高得房率”房子還能買嗎？

　　記者在走訪廣州多處新盤時發(fā)現(xiàn)，不少購房者仍對這類“空間感十足”的戶型表示出濃厚興趣。

　　“我目前的預(yù)算在400萬左右，本來想著買個90多平方米的就好，現(xiàn)在看到這種戶型實(shí)用面積可以達(dá)到一百多平方米，感覺還是挺劃算的?！笔忻窳窒壬诮邮苡浾卟稍L時表示，“雖然知道是贈送面積，但和傳統(tǒng)戶型比起來確實(shí)實(shí)用性更強(qiáng)?！?/p>

　　對不少購房者來說，額外空間帶來的儲物、辦公或生活功能拓展，成為決定購房的重要誘因。

　　然而，政策正在悄然發(fā)生變化。在政策收緊背景下，超高得房率的房子還能買嗎？

　　若是已建成并進(jìn)入市場流通的房源，購房者在交易環(huán)節(jié)中需格外留意可能存在的法律與產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

　　廣東法邁律師事務(wù)所主任劉斯亮指出，雖然政策原意是提升住宅功能性，但開發(fā)商利用“擦邊球”制造的“高得房率”戶型，本質(zhì)是將合規(guī)紅利異化為空間違法改造。購房者可能表面“占了便宜”，但卻面臨長期風(fēng)險(xiǎn)。

　　劉斯亮表示，目前，這類“贈送面積”往往無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，意味著不能抵押、繼承或在拆遷中獲得補(bǔ)償。此外，若開發(fā)商擅自將原屬于業(yè)主共有的空間（如屋頂、設(shè)備平臺）贈與個別業(yè)主使用，還可能侵犯其他業(yè)主權(quán)益。未經(jīng)業(yè)主大會集體表決的處分行為，可能會被法院認(rèn)定無效。

　　他還提醒，若購房者在購房時不清楚“贈送面積”的合法性，未來不僅面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)，更可能被認(rèn)定為違法建筑，甚至承擔(dān)拆除責(zé)任。他指出：“對于意向購買者，需以產(chǎn)權(quán)面積為計(jì)價(jià)基準(zhǔn)評估單價(jià)合理性，避免為‘空氣’買單?！?/p>

　　而對于尚未開工的項(xiàng)目，政策調(diào)整同樣可能帶來不小影響。若設(shè)計(jì)方案因不再符合審批新規(guī)而被駁回，原本購房者看中的“高得房率”優(yōu)勢，最終也可能落空。

　　有開發(fā)商透露，廣州番禺某樓盤地基已按高得房率圖紙打好，但由于政策調(diào)整，項(xiàng)目目前陷入停工狀態(tài)。若被要求全面整改，預(yù)計(jì)將面臨數(shù)千萬元的損失。

　　記者在實(shí)地走訪中也發(fā)現(xiàn)，部分未動工項(xiàng)目仍在高調(diào)宣傳“高得房率”“絕版戶型”，銷售人員并未主動說明政策收緊的情況。對此，購房者應(yīng)提高警惕，避免因信息不對稱而承擔(dān)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　理性看待“超高得房率”的誘惑

　　“得房率”不該成為衡量一套房好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

　　此次廣州收緊政策，意在厘清設(shè)計(jì)與合規(guī)邊界，并非全盤否定陽臺、架空層等功能性設(shè)計(jì)，而是促使市場回歸產(chǎn)品理性。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次新規(guī)的出臺，有助于推動樓市從“高贈送”向“產(chǎn)品理性化”轉(zhuǎn)變。他指出：“開發(fā)商應(yīng)將精力更多放在戶型設(shè)計(jì)、材料選擇和服務(wù)提升上，而非一味追求空間‘?dāng)U容’。只有比拼真正的設(shè)計(jì)力與產(chǎn)品力，樓市才能實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。”

　　住建部此前已明確指出，“好房子”并不等于“大房子”“貴房子”，而應(yīng)以解決居住痛點(diǎn)、提升生活品質(zhì)為核心。

　　李宇嘉表示，當(dāng)前“好房子”已被納入城市更新機(jī)制，更強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性標(biāo)準(zhǔn)與公共空間補(bǔ)短板，而非開發(fā)商片面強(qiáng)調(diào)“空間大”“贈送多”的市場化邏輯。

　　當(dāng)市場逐漸回歸理性，購房者對空間的判斷也不應(yīng)僅停留在數(shù)字上的“得房率”，而應(yīng)深入考量空間的合規(guī)性、居住的安全性以及未來的保值能力。監(jiān)管層面的規(guī)范正在厘清“設(shè)計(jì)自由”與“公共安全”之間的邊界，也為開發(fā)商和購房者提供了更清晰的預(yù)期。

　　在一場關(guān)于空間價(jià)值的“攻防戰(zhàn)”中，那些真正經(jīng)得起時間檢驗(yàn)的戶型設(shè)計(jì)，終將不靠“贈送”博眼球，而靠實(shí)用、合理與舒適贏得市場。

　　南方網(wǎng)、粵學(xué)習(xí)記者 趙佐燕

　　設(shè)計(jì) 武君麗