深圳新房市場依舊熱鬧，再現(xiàn)“日光盤”，實(shí)現(xiàn)開盤即售罄，這也是深圳樓市年內(nèi)第4個(gè)“日光盤”。

　　廣深樓市自放松限購、限售、限價(jià)，契稅優(yōu)惠力度加大等舉措以來，新房和二手房市場成交持續(xù)升溫的積極跡象有目共睹，但也有市場聲音認(rèn)為，類似深圳“日光盤”超熱銷現(xiàn)象，更多是由于供給端的大幅度降價(jià)。那么，“量升”之后“價(jià)穩(wěn)”了嗎？

深鐵閱云境項(xiàng)目開盤現(xiàn)場實(shí)景圖 企業(yè)供圖

　　11月廣深樓市成交熱度持續(xù)

　　據(jù)了解，該“日光盤”位于龍崗區(qū)大運(yùn)新城，是深鐵置業(yè)打造的TOD項(xiàng)目。項(xiàng)目主力戶型為96-106平方米的三房以及115-139平方米的四房，銷售均價(jià)4.4萬元/平方米。開盤當(dāng)日，不足2個(gè)小時(shí)，項(xiàng)目銷控表即全線飄紅，獲批預(yù)售商品住宅214套售罄，銷售金額達(dá)10.77億元。

圖片來源：項(xiàng)目銷售人員朋友圈

　　項(xiàng)目熱銷背后是11月廣深樓市交易熱度持續(xù)。在深圳，據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月1日至24日，深圳全市新建商品住宅網(wǎng)簽銷售7800套（77.01萬平方米），日均同比增長201.3%，日均環(huán)比增長85.8%。二手住宅網(wǎng)簽成交5477套（50.92萬平方米），日均同比增長118.5%，日均環(huán)比增長15.6%。

　　11月份廣州樓市熱度也在延續(xù)。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月1日至11日，一手住宅網(wǎng)簽總成交面積則達(dá)到32.2萬平方米，同比增長73.3%，環(huán)比增長59.7%。

　　二手房方面，廣州市中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份（10.28-11.24）廣州二手房網(wǎng)簽10353套，破萬套。與10月份（9.26-10.25）公布的10379套數(shù)據(jù)，已經(jīng)非常接近了。

　　具體來看，10月28日-11月3日，廣州11區(qū)二手房網(wǎng)簽2757套，環(huán)比小幅增長2.61%；11月4日-11月10日，二手房網(wǎng)簽2678套，環(huán)比小幅下跌2.87%；11月11日-11月17日，二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比回落6.16%至2513套；11月18日-11月24日，二手房網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比回落4.30%，至2405套。

　　可以發(fā)現(xiàn)，步入11月，廣州二手房成交量有減少跡象，但也突破萬套大關(guān)。有中介表示，10月需求的集中釋放，同時(shí)以往年終市場相對冷清，預(yù)計(jì)今年12月和明年1月的二手交易量還將有所回落。

　　“以價(jià)換量”趨勢收斂

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“日光盤”現(xiàn)象并不意味著樓市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全面的反轉(zhuǎn)，更多是由于供給端的大幅度降價(jià)。其出現(xiàn)是因?yàn)樵谡咧С窒?，市場積累了大量持幣觀望的力量。但對于剛需來說，由于10月份以來，樓市開啟了促銷月，開發(fā)商為了吸引購房者，提供了較大的折扣，特別是比周邊同品質(zhì)二手房的價(jià)格還要低的新房，這些都提升了交易量。

深鐵閱云境項(xiàng)目開盤現(xiàn)場實(shí)景圖  企業(yè)供圖

　　據(jù)了解，上述“日光”項(xiàng)目盡管預(yù)售備案價(jià)仍按照拿地限價(jià)，但開發(fā)商在登記、認(rèn)籌、開盤、付款等階段給出了不同優(yōu)惠，疊加后接近8.65折，折后均價(jià)4.36萬/平方米，單價(jià)3.73-4.93萬/平方米，總價(jià)在363萬-687萬/套。臨近該項(xiàng)目的二手房小區(qū)掛盤價(jià)，在每平方米5萬元左右，大部分“低價(jià)”的二手房源近兩個(gè)月也都賣得差不多了。

　　“‘以價(jià)換量’策略和二手房掛牌量大有很大關(guān)系?！崩钣罴沃赋?，“現(xiàn)在供給端的量較大，購房者選擇多，買方市場下，‘以價(jià)換量’還會(huì)持續(xù)。二手房去化達(dá)到一定的程度，新房降價(jià)的動(dòng)力或許會(huì)減少?！?/p>

　　根據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年11月25日，深圳全市共有69438套有效二手房源在售，較上周增加297套。

　　盡管“以價(jià)換量”仍是當(dāng)前開發(fā)商和二手業(yè)主的主要手段，但房價(jià)并非在“跌跌不休”。一方面，一些高價(jià)的高品質(zhì)項(xiàng)目依舊“能打”，比如位于南山區(qū)的招商四海名邸開盤去化也不錯(cuò)。該樓盤的銷售海報(bào)顯示，11月22日開盤當(dāng)天，該項(xiàng)目推出的206套房成交了198套，去化率超96%。

　　另一方面，部分二手業(yè)主心態(tài)也變得強(qiáng)硬，議價(jià)空間縮小。廣州某片區(qū)中介告訴記者，根據(jù)近期成交的數(shù)據(jù)，所在片區(qū)的住宅末次掛牌價(jià)和實(shí)際成交價(jià)之間的平均差值已經(jīng)縮小到了10%以內(nèi)，今年早先時(shí)候，這一數(shù)據(jù)最高達(dá)到27%，這反映出買賣雙方的議價(jià)空間小了很多，大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)把預(yù)期的售價(jià)“擠干水分”。

　　宏觀來看，房價(jià)也呈現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”趨勢。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，10月份一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降1.2%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，為近13個(gè)月以來首次轉(zhuǎn)漲。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%，廣州下降0.4%。

　　深圳10月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降1.0%轉(zhuǎn)為上漲0.1%，為近18個(gè)月以來首次轉(zhuǎn)正；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降1.3%轉(zhuǎn)為上漲0.7%，為近13個(gè)月以來首次轉(zhuǎn)正。

　　“二手房的價(jià)格調(diào)整，是本輪樓市調(diào)整周期中非常重要的現(xiàn)象?！眹?yán)躍進(jìn)對記者表示，當(dāng)前二手房價(jià)格迎來拐點(diǎn)，具有非常好的信號(hào)意義，這意味著本輪二手房的價(jià)格調(diào)整是深刻到位的，價(jià)格深度調(diào)整過程總體已經(jīng)結(jié)束，后續(xù)二手房價(jià)格有望進(jìn)入到回穩(wěn)和反彈的過程中。后續(xù)此類指標(biāo)表現(xiàn)將繼續(xù)向好，尤其疊加近期的減稅政策，將進(jìn)一步促進(jìn)市場交易活躍和行情提振。

　　58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟也認(rèn)為，這一現(xiàn)象表明針對一線城市樓市新政已初見成效。隨著成交量的回升，房價(jià)也得以企穩(wěn)并呈現(xiàn)上升趨勢，有望從當(dāng)前的反彈階段逐步過渡到真正的回暖階段。

　　南方+記者 周中雨